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Adquisición Inmobiliaria Anticipada: Navegando el Horizonte Chileno en 2025
Análisis pormenorizado de las dinámicas de compra en verde en el sector chileno: oportunidades de valorización, vectores de riesgo y la influencia tecnológica en la decisión del inversor y comprador final.
El paisaje urbano chileno, en constante reconfiguración y optimización mediante avanzados sistemas de planificación y construcción, presenta un abanico de modalidades para la adquisición de propiedades. Entre estas, la compra ‘en pozo’ —o ‘en verde’, como se conoce localmente a la adquisición de inmuebles antes de su finalización— se erige como una estrategia de inversión y acceso a la vivienda que, en 2025, ha alcanzado una notable sofisticación. Esta modalidad, que históricamente ha ofrecido ventajas atractivas, también conlleva una serie de riesgos que, en el contexto actual de un mercado dinámico y crecientemente digitalizado, requieren una evaluación rigurosa y fundamentada. Desde la perspectiva de ‘Arquitecturar’, examinamos las variables clave que configuran el éxito o fracaso de estas operaciones, con miras a proporcionar una visión objetiva y técnica para nuestros lectores interesados en el futuro de la edificación y la inversión inmobiliaria.
La estrategia de comprar ‘en pozo’ se sustenta en la premisa de acceder a un valor de mercado inferior al de una propiedad terminada, capitalizando la valorización del activo durante el proceso constructivo. Las ventajas son múltiples: en primer lugar, la **flexibilidad de pago** durante la fase de construcción, permitiendo una estructuración financiera más cómoda para el comprador. Segundo, el **potencial de plusvalía**; datos recientes de estudios de mercado en la Región Metropolitana y otras urbes chilenas, con proyecciones a largo plazo, indican que una propiedad adquirida en verde puede experimentar una apreciación que oscila entre un 8% y un 15% al momento de la entrega, dependiendo de la ubicación, la demanda y las características del proyecto, una tendencia que se observa con variaciones en países del Mercosur como Brasil y Uruguay. Tercero, la posibilidad de **personalización** en etapas tempranas del proyecto, permitiendo la elección de acabados y, en algunos casos, la reconfiguración de espacios internos, lo cual se facilita enormemente gracias al uso de modelos BIM (Building Information Modeling) que ofrecen visualizaciones tridimensionales y simulaciones de impacto en tiempo real. Finalmente, el acceso a **tecnología de vanguardia**; los proyectos nuevos suelen incorporar estándares de eficiencia energética superiores, sistemas de automatización domótica y soluciones constructivas más resilientes, alineándose con las tendencias globales de construcción inteligente y sostenible.
Sin embargo, este esquema de adquisición no está exento de **riesgos inherentes**. El principal es el **incumplimiento en los plazos de entrega**. A pesar de la implementación de metodologías ágiles y plataformas de gestión de proyectos como Last Planner System o Procore, factores externos como fluctuaciones en los precios de materiales, escasez de mano de obra calificada, o demoras en la obtención de permisos municipales —aún no completamente digitalizados en todas las comunas— pueden impactar significativamente la fecha pactada. Un estudio comparativo con el mercado de la construcción en Argentina revela que la volatilidad macroeconómica puede exacerbar estos retrasos, un factor que Chile, aunque más estable, no puede ignorar. Otro riesgo crítico es la **solvencia de la inmobiliaria o constructora**. La quiebra de la empresa desarrolladora puede generar pérdidas significativas para el comprador. La legislación chilena (DFL-2 y Ley N°19.496) exige garantías bancarias o pólizas de seguro en las ventas en verde, aunque la evaluación de la solidez financiera del promotor sigue siendo una diligencia crucial. La **modificación unilateral del proyecto** por parte de la inmobiliaria, alterando superficies, materiales o incluso la distribución prometida en los planos iniciales, representa otra fuente de conflicto. Finalmente, la **desvalorización del mercado**; si bien se proyecta un alza, eventos económicos inesperados podrían generar una plusvalía menor a la esperada o, en escenarios extremos, una desvalorización al momento de la entrega, un riesgo que la inteligencia artificial y los algoritmos predictivos de análisis de mercado están comenzando a mitigar, pero no eliminar.
Para mitigar estos vectores de riesgo, la **perspectiva tecnológica** se vuelve indispensable. La realización de un **due diligence digital** exhaustivo, que incluya el análisis de la reputación online del desarrollador, el historial de proyectos entregados y la revisión de certificaciones de calidad y sostenibilidad, es fundamental. La adopción de **contratos inteligentes (smart contracts)** basados en tecnología blockchain emerge como una proyección a largo plazo para asegurar la transparencia de los hitos de pago y entrega, reduciendo disputas. Además, el monitoreo constante del avance de obra mediante **plataformas IoT (Internet de las Cosas)**, drones para inspecciones visuales periódicas y la entrega de actualizaciones en tiempo real a los compradores a través de portales digitales o ‘gemelos digitales’ del proyecto, aumentan la transparencia y la confianza. La estandarización de estos procesos, junto con una regulación que contemple las particularidades de la digitalización del sector, será clave para consolidar la compra ‘en pozo’ como una opción de inversión segura y eficiente en el Chile del 2025 y más allá.
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