El Desafío Silente de la Habitación Argentina

La sombra de lo emergente ya no es una silueta difusa en el horizonte urbano argentino; es una presencia concreta, palpable, que redefine el concepto de ‘hogar’ y, con él, pone en jaque la solidez de nuestro andamiaje jurídico. Desde “Arquitecturar” venimos advirtiendo hace tiempo que las tendencias en vivienda residencial, impulsadas por cambios socioeconómicos profundos y la irrupción de nuevas necesidades post-pandemia, han superado con creces la capacidad de respuesta de nuestras normativas. Estamos en 2025, y si echamos una mirada retrospectiva a la última década, veremos cómo la primacía de la casa unifamiliar con jardín o el departamento estándar de dos o tres ambientes ha sido erosionada por tipologías que desafían la lógica del Código Civil y Comercial de la Nación, así como los códigos urbanísticos municipales que, en muchos casos, parecieran estar anclados en otro siglo.

El auge de los ‘co-living’ y los micro-departamentos es, quizás, el caso más notorio. Estos modelos, que prometen eficiencia espacial y optimización de recursos, se han multiplicado en centros urbanos como Buenos Aires, Córdoba y Rosario. Pero, ¿están realmente amparados por una legislación clara? ¿Cómo se configura la Propiedad Horizontal cuando un mismo espacio alberga múltiples usuarios con contratos de uso diferenciados y áreas comunes que trascienden la simple terraza o lavadero? Las definiciones de ‘unidad funcional’ y ‘propiedad privada’ se estiran hasta el límite de la ambigüedad, abriendo la puerta a conflictos latentes entre habitantes, desarrolladores y administraciones. Los consorcios tradicionales no están preparados para gestionar la rotación constante ni las dinámicas sociales inherentes a estos modelos, y el vacío legal nos expone a una litigiosidad creciente y previsible.

No solo hablamos de co-living. Las unidades ‘flexibles’ o ‘adaptables’, pensadas para reconfigurarse según las etapas de la vida de sus ocupantes, o aquellas que integran de forma explícita y significativa espacios de co-work y servicios semi-públicos, también plantean un dilema. ¿Es puramente residencial un edificio que destina una planta entera a oficinas compartidas que pueden ser utilizadas por no residentes? Los zonificaciones municipales, diseñadas para separar rígidamente usos (residencial, comercial, industrial), no solo resultan anacrónicas sino que se convierten en verdaderos escollos para el desarrollo de proyectos que buscan responder a una realidad donde la vida, el trabajo y el ocio se entrelazan de forma inseparable. La normativa actual no solo no las impulsa, sino que, en muchos casos, las prohíbe tácitamente, obligando a los desarrolladores a navegar un pantano de excepciones, permisos precarios y zonas grises que lejos de dar seguridad jurídica, generan incertidumbre.

El problema se agrava al considerar las viviendas modulares y prefabricadas de alta gama, que ya no son sinónimo de precariedad sino de diseño vanguardista y construcción eficiente. ¿Cómo encajan estas tipologías en los sistemas de aprobación de planos y en la exigencia de materiales ‘in-situ’ que aún rigen en muchos municipios? Más allá de la estética o la velocidad constructiva, la cuestión de la ‘arraigo’ de la vivienda, su valuación fiscal y su hipotecabilidad, se torna un laberinto jurídico sin salida clara. Los bancos, aferrados a modelos tradicionales de garantía real, encuentran dificultades para financiar estructuras que no encajan en sus rígidos esquemas, frenando un potencial sector dinamizador del mercado de vivienda.

La retrospectiva nos muestra que, mientras la tecnología constructiva y las demandas sociales avanzaban, el Derecho se quedó mirando el paisaje. Las definiciones de ‘vivienda digna’ que emanan de nuestra Constitución Nacional y los tratados internacionales de Derechos Humanos deben ser reevaluadas a la luz de estas nuevas tipologías. ¿Aseguramos la habitabilidad y la privacidad en un micro-departamento de 18 metros cuadrados o en una unidad de co-living con baño compartido? Es imperativo que la legislación no se limite a reaccionar, sino que anticipe y regule con proactividad, ofreciendo un marco claro y protector tanto para los habitantes como para los inversores.

Estamos en un punto de inflexión. No podemos permitir que la ausencia de un marco legal claro y actualizado siga siendo una traba para el desarrollo de soluciones habitacionales modernas y adaptadas a las realidades de hoy. Desde el poder legislativo hasta los organismos de planeamiento urbano, es hora de reconocer que el ‘hogar’ ya no es solo un techo y cuatro paredes, sino un ecosistema complejo que exige ser comprendido y regulado con la misma agilidad con la que se transforma. El desafío está planteado. Ignorarlo sería condenar a nuestro mercado residencial a una obsolescencia jurídica y a nuestros ciudadanos a la incertidumbre. La pelota está en el campo de los legisladores y los juristas: ¿se atreverán a modernizar el Derecho para que esté a la altura de la arquitectura de nuestro tiempo?