La dinámica inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires ha experimentado un cambio significativo: cada vez son más los propietarios que descubren que sus terrenos tienen un valor superior al de las viviendas construidas sobre ellos. Este fenómeno se acentúa gracias a modificaciones normativas y expansión de polos residenciales, transformando la forma de valorar y negociar propiedades en el mercado.
Factores que impulsan el valor del suelo sobre la construcción
Barrios como Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza, junto con sectores emergentes como Chacarita, Saavedra, Coghlan y Villa Ortúzar, han evolucionado hacia un mercado donde las viviendas se consideran principalmente como suelo con potencial constructivo. La valoración se basa en la normativa vigente, el área construible permitida y la rentabilidad esperada de futuros proyectos, relegando aspectos tradicionales como el estado o la antigüedad del inmueble.
Variaciones de los valores y tiempos de negociación
Datos recientes indican que la incidencia del suelo en CABA ronda los US$450 por m² en promedio, superando los US$600 en el corredor norte. En barrios como Recoleta y Belgrano, estos valores alcanzan aproximadamente US$700 por m², mientras que Palermo y Núñez mantienen niveles cercanos a US$650 y US$600 respectivamente. La rapidez en la concreción de operaciones también aumenta, con ventas de lotes atractivos que se cierran entre 30 y 120 días, en contraste con las viviendas tradicionales que pueden llevar entre seis meses y dos años.
Impacto del Código Urbanístico y modalidades de pago
Desde la reforma del Código Urbanístico en 2018, varias parcelas adquirieron capacidad adicional para construcción, generando una plusvalía urbana que puede representar entre un 10% y un 35% del valor del lote. En cuanto a las formas de pago, el contado en dólares sigue siendo el método principal, aunque se registran modalidades mixtas que incluyen unidades futuras como parte de pago, pagos a plazo o permanencia temporal del vendedor en la propiedad tras la venta.
