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Contratista a Prueba: Cómo Blindar Tu Inversión en Obra
31 agosto, 2025
Alerta Roja en el Ladrillo: El Futuro Incierto de la Inversión Inmobiliaria Argentina
31/08/2025 l Interés General
La escalada de costos, la volatilidad financiera y el reacomodo regional ponen en jaque las proyecciones de retorno para desarrolladores e inversores, exigiendo una redefinición estratégica urgente.
Los cimientos del negocio inmobiliario argentino parecen resquebrajarse bajo la presión de un 2025 cada vez más complejo. Lo que alguna vez fue un refugio seguro de valor, hoy exhibe señales claras de inestabilidad, desafiando la lógica de inversión y la capacidad de retorno para desarrolladores y tenedores de activos. La cautela se convierte en la divisa más preciada en un mercado que exige una lectura urgente y crítica para evitar pérdidas significativas.
Un escrutinio detallado de las métricas actuales revela un panorama alarmante. Según datos compilados por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), los costos de edificación, medidos en dólares para proyectos de alta gama, han registrado un aumento interanual del 18.5% en los últimos doce meses hasta abril de 2025. Este incremento desmedido, impulsado por la inflación de insumos importados y la escalada salarial, pulveriza los márgenes de rentabilidad previstos. Paralelamente, el acceso al financiamiento hipotecario sigue siendo una quimera: las tasas en pesos superan el 75% anual, mientras que los pocos préstamos en dólares disponibles alcanzan un prohibitivo 9% anual, estrangulando la capacidad de compra del consumidor final y frenando el ciclo virtuoso de la inversión.
El impacto es palpable en el volumen transaccional. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reportó una caída del 15% en el número de escrituras de compraventa durante el primer trimestre de 2025 en comparación con el mismo período del año anterior, marcando el nivel más bajo en los últimos cinco años. Esta retracción se replica en el Gran Buenos Aires, donde el descenso fue del 12%. La consecuencia directa es una presión a la baja sobre los precios de oferta, pero sin una reactivación significativa de la demanda, lo que prolonga los tiempos de venta y liquidez.
Comparativamente, la región ofrece un contraste inquietante. Mientras Argentina lucha por mantener sus rendimientos, países vecinos exhiben una estabilidad y atractivo superiores. Los rendimientos brutos anuales para propiedades residenciales de alquiler en Buenos Aires se sitúan, en promedio, en un desalentador 2.5%, muy por debajo del 4-5% que se observa en plazas como Santiago de Chile o Montevideo, y significativamente lejos del 6-7% que el propio mercado argentino ofrecía pre-pandemia. En términos de Inversión Extranjera Directa (IED) en el sector inmobiliario, la Argentina experimentó una disminución del 22% en 2024, según datos de la CEPAL, mientras que Uruguay y Colombia atrajeron capital con incrementos del 8% y 11% respectivamente, consolidando su posición como destinos más predecibles y rentables para el capital foráneo.
El segmento de oficinas premium también siente el golpe. La tasa de vacancia en el codiciado corredor norte de CABA ha escalado al 15%, un indicador claro de la contracción en la demanda corporativa, sumada a la persistencia del teletrabajo y la optimización de espacios. Esta situación fuerza a los propietarios a renegociar contratos a la baja o a soportar largos períodos sin ingresos, erosionando aún más la atractividad comercial. La coyuntura macroeconómica, caracterizada por una persistente volatilidad cambiaria y una inflación que, aunque desacelerada, sigue siendo elevada, continúa inyectando incertidumbre en los presupuestos de los proyectos y en las proyecciones de retorno de la inversión. Para el sector, la urgencia de reevaluar modelos de negocio, diversificar riesgos y buscar nichos de oportunidad más resilientes es ineludible. La era de la inversión pasiva en ladrillos ha terminado, cediendo paso a una gestión proactiva y un análisis de riesgo riguroso, o el capital continuará migrando a horizontes más estables.
